Lange adem van BPD helpt naoorlogse wijken vooruit

Bij de herstructurering van een aantal naoorlogse woonwijken is een voorname rol weggelegd voor BPD. Ontwikkelingsmanager Martine van der Griendt legt uit waar het BPD vooral om te doen is.
  • Publicatiedatum: 30 september 2021

De druk op de woningmarkt is hoog. Met meer nieuwbouwwoningen en met name ook meer middenhuurwoningen, moet wonen weer betaalbaar en bereikbaar worden. Daarbij is ook de herstructurering van naoorlogse wijken in steden belangrijk. BPD is als gebiedsontwikkelaar betrokken bij tal van projecten in deze wijken, zoals bij De Mix in Utrecht, de herstructurering van Tilburg Noord en, samen met woningcorporatie HaagWonen, in Den Haag Zuidwest. Van der Griendt noemt de aanpak van BPD nadrukkelijk niet projectmatig, maar procesmatig en vanuit een integrale blik. De opgaven zijn veelzijdig, complex en worden soms stadsbreed aangepakt. Ze behelzen vooral transformaties van wijken of gebieden in een gezamenlijke samenwerking met woningcorporaties, gemeenten en bewoners. 'Het gaat ons uiteindelijk om het maken van goed leefbare, bereikbare en betaalbare woongebieden.'

Basis van samenwerking

'Ik werk dagelijks aan herstructureringsopgaven en doe dat altijd samen met woningcorporaties en gemeenten', aldus Van der Griendt. 'Bij dit soort opgaven is het van groot belang allereerst te zorgen voor een bestendige basis in de samenwerking. Als ontwikkelaars en bouwers zijn we vaak geneigd om eerst te kijken naar de opgave en vervolgens naar de samenwerking. Wat onze aanpak bij dit soort wijken onderscheidt, is dat wij echt eerst investeren in de samenwerking met alle betrokken partijen en vervolgens gezamenlijk de woningbouwopgave definiëren.'

'Herstructurering is vooral een kwestie een lange adem', vervolgt Van der Griendt. 'BPD is een gebiedsontwikkelaar die in Nederland en Duitsland opereert. We hebben financiële slagkracht en zijn niet direct afhankelijk van bouwproductie. Dus wij hebben de mogelijkheid om de noodzakelijke herstructurering van naoorlogse wijken echt langjarig vorm en inhoud geven. Wij geloven op de lange termijn echt in een waardesprong van deze gebieden.'

Ambities

'Meestal gaan we eerst met een woningcorporatie aan tafel zitten om samen de juiste toon te vinden. En vervolgens natuurlijk ook met de betreffende gemeente en de bewoners. Van cruciaal belang voor een goede herstructurering is dat eerst een gezamenlijke doel voor de wijk wordt vastgesteld en dat er daarna pas wordt gesproken over een plan met bijvoorbeeld het aantal woningen. Het is zaak om glashelder te krijgen wat in die wijk het probleem is en wat van daaruit de ambities zijn. Dan kun je daar ook langjarig op sturen en toetsen of die ambities in de samenwerking ook worden behaald. Het realiseren van nieuwe woningen is een middel om invulling te geven aan die gezamenlijke ambitie. We kijken echter met een integrale blik naar álle vraagstukken, en dus zeker ook naar sociale leefbaarheid.'

'Ons speerpunt is te kijken naar het aanbod van woningen en de samenstelling van doelgroepen van de wijk. Iedereen in de wijk moet een betaalbare woning kunnen vinden. Dus we kijken breed naar het aanbod van sociale huurwoningen, middenhuur- en koopwoningen en hoe we de balans hiertussen kunnen verbeteren. Ons doel is ook om samen met woningcorporaties en gemeenten het imago van eenzijdige, naoorlogse wijken te verbeteren om zo de leefbaarheid van deze wijken te vergroten. Een van de mogelijkheden om dat te bereiken is het toevoegen van meer huurwoningen in het middenhuursegment. Dat doen we in nauwe samenwerking met BPD Woningfonds, dat in 2019 door BPD en de Rabobank werd opgericht. Op die manier zorgen we voor meer menging van doelgroepen en dus voor een meer inclusieve wijk, en komen er ook meer doorstroommogelijkheden voor bewoners.'

In dit soort naoorlogse wijken speelt er naast de betaalbaarheid, leefbaarheid en doorstroming nog een andere factor: de vergrijzing en groei van een- en tweepersoonshuishoudens. 'Tegenwoordig bestaan huishoudens uit minder mensen dan vroeger. In de vroeg-naoorlogse wijken zijn de woningen van woningcorporaties echter vaak veel groter dan wat er nodig is voor een huishouden anno 2021. Dat zijn dus ook zaken waarmee we in onze wijkanalyse rekening houden. Die disbalans wil BPD vooral oplossen door meer kwalitatieve, duurzame en betaalbare woningen toe te voegen aan de wijk.'

BPD De Mix Overvecht2
Bij De Mix in Utrecht realiseert BPD samen met woningcorporatie Mitros middenhuurwoningen op de plek waar nu sociale huurwoningen staan. Elders in de stad worden er extra sociale huurwoningen voor teruggebouwd.
Leefbaarheid

Van der Griendt: 'Juist in deze naoorlogse wijken werken wij mee aan sociale duurzaamheid en leefbaarheid. Denk daarbij aan voorzieningen als een ontmoetingsplek buiten, maar ook onderin een gebouw of aan het creëren van logeerkamers, zodat de individuele woningen kleiner kunnen zijn. BPD heeft dit bijvoorbeeld gedaan bij het project De Mix in Utrecht. Hier realiseren we, samen met woningcorporatie Mitros middenhuur woningen op de plek waar nu sociale huurwoningen staan. Elders in de stad worden er extra sociale huurwoningen voor teruggebouwd. Deze ‘uitruil’ vindt plaats om te komen tot gemengdere, inclusieve wijken. Je moet dan wel goed kijken naar de inrichting van de openbare ruimte. Omwonenden gaven hier aan dat zij echt behoefte hebben aan meer ruimte voor ontmoeting en dat wordt nu gerealiseerd. Elke wijk, met steeds andere bewoners, heeft andere behoeftes en ambities en dat vergt maatwerk. We kijken dus elke keer opnieuw, per wijk, wat er nodig is aan oplossingen, zodat de leefbaarheid, veiligheid en de gezondheid van de bewoners wordt verbeterd.'

Herstructurering is een complex verhaal met naast een vastgoed-vraagstuk meestal ook een sociaal-maatschappelijke aanleiding. Daarom is die integrale blik zo belangrijk
Martine van der Griendt
Martine van der Griendt
Ontwikkelingsmanager
Mail Martine van der Griendt

'Te allen tijde vergt zo’n opgave een goed samenspel met de gemeente, die een overkoepelende blik op een stad en een wijk heeft', vervolgt Van der Griendt. 'Het aanwezige openbaar gebied in veel naoorlogse wijken maakt de gemeente zelfs een direct betrokkene. Ook hier is het van belang dat de gemeente de ambitie voor de wijk omarmt. Herstructurering is een complex verhaal met naast een vastgoed-vraagstuk meestal ook een sociaal-maatschappelijke aanleiding. Daarom is die integrale blik zo belangrijk.'

Een mooi voorbeeld daarvan is het project People Acting in Community Together in Tilburg Noord (PACT Noord), met de gemeente als aanjager. Van der Griendt: 'Tilburg Noord kampt al jaren met leefbaarheidsissues en dus werd ons verzocht om naar dit stadsdeel in zijn totaliteit te kijken. BPD helpt de gemeente hier om de ambitie voor de wijk helder te krijgen. Daarbij bekeken we op basis van data de voorzieningen, de openbare ruimte en de woningen. We bespraken de ambitie met bewoners en andere betrokkenen en pasten deze aan waar nodig. Er komt bovendien continu ontzettend veel input vanuit de buurt. In deze wijk ontstaan de plannen dus echt vanuit de bewoners. Samen met hen zijn er al allerlei maatschappelijke initiatieven ontwikkeld, van groentetuinen tot buurtrestaurant, en zo ontstaat er hier een een breed gedragen ambitie voor een nieuwe, toekomstbestendige en ook klimaatadaptieve wijk.'

Verdichten

Van der Griendt: 'Onze toegevoegde waarde zit vooral in het realiseren van meer kwalitatief hoogwaardige, duurzame en betaalbare nieuwbouwwoningen in dit soort wijken. Wij noemen dat kwalitatief verdichten. Wij willen daarbij zoveel mogelijk aanhaken op vraagstukken van de woningcorporaties: betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid. De specifieke oplossing zoeken we in de wijk . In de ene wijk moet je dan meer ingrijpen in het bestaande woningaanbod, in een andere wijk gaat het om het aantrekken van andere doelgroepen. En in weer een andere wijk moet worden ingezet op verduurzaming en inrichting van de openbare ruimte. Wij werken dus niet met een blauwdruk voor alle wijken.'

Op de hoogte blijven van ons werk?